En las segundas y ulteriores entregas de inmuebles (las que, por regla general, no cuentan con la intervención de un promotor) están exentas de IVA. Sin embargo, existen casos en los que es posible hacer una renuncia a la exención del IVA, produciéndose la inversión del sujeto pasivo.
A lo largo de este post que hemos elaborado desde EPAE, vamos a tratar de ahondar en esta cuestión para tratar de resolver cualquier duda que pueda surgir al respecto.
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La renuncia a la exención del IVA
En el caso detallado anteriormente en el que existe la posibilidad de la exención del IVA, a diferencia de lo que ocurre con las compras de los inmuebles considerados “nuevos”, que tributan por IVA, el comprador será el encargado de liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) a un tipo entre el 7-10% sobre el valor real de dicho inmueble, dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre.
Este hecho de tener que pagar el ITP puede suponer un problema para el comprador ya que este impuesto, a diferencia del IVA, no es deducible y supone un mayor coste para llevar a cabo la operación.
Con el objetivo de evitar estos inconvenientes y costes, puede realizarse una renuncia a la exención del IVA, de forma que la operación, en vez de tributar por el ITP lo haga por este impuesto.
Requisitos para hacer una renuncia a la exención del IVA
Para que se pueda llevar a cabo una renuncia a la exención del IVA, es necesario que se den los siguientes requisitos:
● El vendedor debe ser sujeto pasivo del IVA. Esto quiere decir que debe estar utilizando el inmueble para una actividad en la que se repercute el IVA.
● El adquirente o comprador debe ser una persona física o sociedad que vaya a destinar el inmueble a una actividad en la que tenga derecho a deducirse de manera total o parcial el IVA que soporte dicha operación.
Ambas partes deben comunicarse de manera recíproca la renuncia a la exención del IVA. Si las comunicaciones pertinentes están incluidas y especificadas en la escritura de compraventa, no es necesario efectuar ninguna comunicación adicional.
En este apartado nos parece pertinente señalar que, aunque el adquiriente esté en prorrata, también es posible que pueda hacer una renuncia a la exención del IVA, a diferencia de lo que ocurría hace unos años que solo era posible hacerlo si el comprador podía deducirse el 100% del IVA soportado.
También se añade la posibilidad de hacer una renuncia a la exención del IVA cuando, aun sin cumplirse con el requisito anterior en el momento de la compra, el uso del inmueble sea, de manera total o parcial, para la realización de actividades que originen el derecho a la deducción.
La inversión del sujeto pasivo
En los casos en los que se lleva a cabo una renuncia a la exención del IVA se produce lo que se conoce como una “inversión del sujeto pasivo”. Esto quiere decir que el sujeto pasivo ya no sería el vendedor sino el adquiriente.
Cuando a consecuencia de una renuncia a la exención del IVA se produce la inversión del sujeto pasivo, el vendedor del inmueble no tendrá que repercutir el IVA en su factura. En estos casos, al emitir dicha factura, será suficiente con que incluya en ella una mención como “Operación en la que se produce la inversión del sujeto pasivo según lo establecido en la Ley del IVA (LIVA)”.
Además, el destinatario de la operación es el obligado a autorrepercutirse y liquidar el IVA que sea aplicable, pudiéndose deducir del mismo en la declaración. De esta manera, la operación tendrá un efecto neutral para todas aquellas empresas que puedan deducirse el 100% del IVA soportado.
¿Merece la pena hacer una renuncia a la exención del IVA?
Ahora que ya conoces qué es una renuncia a la exención del IVA y los requisitos necesarios para poder llevarla a cabo, vamos a analizar en qué casos merece la pena hacerlo y en qué casos no sería tan recomendable.
En primer lugar, como hemos visto, en los casos en los que la autorrepercusión tenga un efecto neutro porque el adquiriente tiene derecho a deducirse el 100% del IVA soportado, resulta una práctica recomendable.
En los casos en los que el adquiriente se encuentre en prorrata y no pueda deducirse la totalidad del IVA soportado es recomendable comprobar si el ahorro en el ITP derivado de dicha renuncia compensa el IVA no deducible que soportará, así como el Impuesto sobre Actos Jurídicos (AJD) que cada Comunidad Autónoma exige en todas aquellas transmisiones que tienen IVA.
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